Sblocca Italia, Compra-Affitta: Nuovo Presupposto per la Deduzione del 20%

Il perimetro applicativo della nuova deduzione del 20% spettante alle persone fisiche che acquistano immobili di tipo abitativo nuovi e destinati alla locazione, come stabilito dal decreto Sblocca Italia, si applica agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 a condizione che gli immobili siano invenduti al 12 novembre 2014, data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto.

Durante la fase di conversione in legge del decreto Sblocca Italia (D.L. n. 133/2014), il perimetro applicativo della nuova deduzione spettante alle persone fisiche che acquistano immobili di tipo abitativo nuovi e destinati alla locazione ha subito rilevanti modifiche.

La disposizione originaria prevedeva la possibilità di fruire di una deduzione pari al 20% del prezzo di acquisto per le operazioni effettuate dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, a condizione che le unità immobiliari di tipo abitativo fossero cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

Invece, la disposizione approvata definitivamente ha un ambito applicativo più limitato.

Infatti, il beneficio fiscale si applica agli acquisti effettuati nel medesimo periodo a condizione che gli immobili a destinazione residenziale e di nuova costruzione siano invenduti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (12 novembre 2014).

La modifica normativa è ispirata alla finalità della disposizione che intende favorire lo smaltimento della quota di “invenduto” dei costruttori. Pertanto se l’immobile oggetto di costruzione non è iscritto tra le rimanenze del bilancio di esercizio alla predetta data il beneficio non spetta.

Il soggetto acquirente persona fisica potrebbe anche non essere nelle condizioni di sapere se l’immobile in questione (oggetto di acquisto) sia o meno invenduto alla predetta data. Sotto questo profilo il problema potrà essere risolto solo attraverso una dichiarazione resa del costruttore. Tale dichiarazione assolve alla finalità di rendere noto all’acquirente che l’immobile oggetto di futuro acquisto è potenzialmente agevolabile. In altre parole, sussiste con certezza la prima delle condizioni al fine di fruire del bonus, ferma restando la necessità di verificare anche la sussistenza delle altre condizioni previste dalla legge. Ad esempio:

– l’immobile non deve avere caratteristiche di lusso non essendo classificabile nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

– l’immobile non deve essere ubicato in una zona agricola;

– l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B;

– il canone di locazione non deve superare un determinato ammontare;

– non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

Con riferimento all’ultimo punto l’immobile acquistato deve essere destinato entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni purché tale periodo abbia carattere continuativo.

La deduzione deve essere calcolata applicando la percentuale del 20% al prezzo di acquisto che non deve superare 300.000 euro. Non sono neppure previste specifiche limitazioni al numero delle unità immobiliari: pertanto, se la persona fisica acquista oltre all’immobile principale anche una o più pertinenze sarà comunque possibile fruire della nuova deduzione calcolata sull’importo effettivamente speso e con un massimo di 300.000 euro.